面对“日新月异”的房价，房屋买卖几乎成了商品交易的诚信“黑洞”。房屋出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定房屋出卖给两个不同的房屋买受人，即一房二卖。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。那么一房二卖情况下房屋所有权归谁呢？

法妞网友咨询：

(资料图)

一房二卖的房屋所有权归谁？

陈哲律师解答：

大多数案件中，后买房人对卖房人“一房二卖”的行为不知情，属于善意第三人。而在个案审判中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。

根据最高法院、市高级法院相关的规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。

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陈哲律师补充：

善用预告登记制度。当事人签订买卖房屋合同后，无法立即办理产权转移登记的，可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。

陈哲律师结语：

买房人还应注意审查房屋的权利状态，查明房屋是否存在抵押、共有权人是否同意出售、是否存在诉讼或法院查封等权利受限情况；并实际勘察房屋实际占有使用情况，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人户口。这样做，不但能够排查房屋的权利瑕疵等风险隐患，还能够表明尽到合理注意义务，是善意、真实的购房人，维权也会有更大的胜诉可能。

标签： 一房二卖 房屋所有权 预告登记